2003年非典疫情对楼市的影响,这次楼市会怎样走?

发布时间:2020-02-14 09:48:40点击:575次来源:楼市团长原作者:未知发布人:楼市类型:广告


庚子年的大年刚过,武汉突发的猛烈疫情牵动了亿万人的心。从未有过的多地同时封城,30个省市颁布突发公共事件一级响应措施,影响波及14亿人。

这轮疫情何时能结束?节后上班之后,疫情的蔓延会对各个行业有着怎样的影响?这些都是大家非常关心的问题。

今天,我们重新回顾17年前非典事件的演变,然后判断武汉的疫情接下来将会如何影响中国经济,从而指导个人该做哪些准备。

如果问中国的楼市调控从什么时候开始的,相信很多人都不知道,稍了解一点楼市的人,可能认为2005年的“国八条”是一个标志,但全国范围的楼市调控其实真正肇始于2003年。


01

历史的分界线



2002年11月底中国发现了首例非典病例,开始人们并不太重视,但过完春节回来,由于春运人流频繁,疫情一下子就爆发了,最终中国内地24个省区市都发生了非典型肺炎疫情,共波及266个县和市(区),累计病例5327例,死亡349例;中国香港1755例,死亡300人。



2003年之初,还发生了另一件大事,3月全国两会上,“胡温”成为国家最新一届领导人。而董特首在香港回归6周年,为了让普通阶层买得起房子,推出了“八万五居屋计划”,准备大量兴建屋苑,但是非典肆虐令到香港房价加速下跌,最终香港爆发了声势浩大的“七一大游行”。



站在窗台背后的董特首看着大街上汹涌的人群,面色凝重,担心如果继续大量新建屋苑,房价会持续下跌,出现更多“负资产”家庭,银行业连环式倒闭,从而重创工商业,最终极可能导致整个社会失控。香港游行的消息传回内地,房价只能升不能跌,跌久必乱,逐渐成为共识,从此中国内地开启了仿效香港的控地之路,对土地进行长期的减量化供应,以维持资产价格稳定。

2003国土资源部发布了《紧急调控土地市场的通知》、《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》两个文件。明确要求各类用地均要纳入统一计划,每年按上级指标实施统一供应。此后,一道道整治土地市场的“金牌”接踵而至。这一年10月14日,举行的十六届三中全会公报上,更是用300多字来论述土地问题,这是前所未有的。

这两份文件奠定了后来的调控思路:那就是限贷限购只是针对需求端的修修补补,真正应该调控的是土地供应,限制土地供应才是保证中国楼市长年不倒的关键。

在2003年之前,土地供应是比较宽松灵活的,开发商拿地建房子很快,由于供应充分,楼价上涨得并不快。但之后所有的玩法都不一样了,土地按指标进行减量化供应成为主流方式,于是地王频频诞生,也就在这一年,人们发现买房原来还可以赚钱,而且可以赚很多钱,财富观彻底改变。于是他们把炒板蓝根、炒口罩的方法,拿去炒房,后来轰动全国的炒房团由此诞生。

中国人第一次体验到买房还能赚钱

2003年之初,深圳房价4000左右每平方,但由于靠近另一个疫情重灾区香港,深圳楼市在非典期间遭受了重创,一度出现了“负首付”。什么是负首付呢?当时某个客户在深圳关外看了一套92平的三室两厅两卫,一共22万,但是最后却贷出了27万,其中包含了5万的装修款。而这套房子买下来,他总共出的资金是5000元的定金,然后剩下的钱银行都给他出了。

那个时候,上海莘庄的名都新城三期刚刚竣工,价格3800元/㎡(目前挂牌均价64000元/㎡),张江板块的胡姬花园新房仅售5500元/㎡(目前挂牌均价74227元/㎡),虽然都非常便宜,但是当时却很少人买。

然而土地供应文件出台之后,配合2成首付的政策,楼市急速回升,温州太太炒房团第一个闻风而动,当时上百人的企业1年赚的钱,还不如太太炒一套房子赚钱多。
 
温州人第一个盯上的是上海,当年上海平均房价首次超过北京,涨幅超过了24%,每平方米均价达到了5118元,一度成为全国房价最贵的城市,同期北京房价每平方米仅4000元左右。
 
同年11月23日,温州炒房团包三架飞机去深圳看房,很多楼盘一开售,就被温州人包揽上百套。温州人赚钱的示范效应,令到深圳人争相效仿,马上加入战局拼杀。上海全国房价最贵这个称号,旋即被深圳夺去,年底深圳均价达到5680元。(年初均价仅4000元左右每平方,涨幅达42%!)
 
数年内,温州炒房团所到一处,就教育一处的居民,当地房价也一路狂飙。他们后来足迹遍布北京、上海、深圳、成都、海南等15个省市,甚至还走出国门到美国、迪拜、澳大利亚、加拿大等地炒房,当地华人也被带节奏,学会了炒房,一起入市,赚到盆满钵满。自此,华人多的地方,房价都会持续上涨,成为一个定律。
 
财经作家吴晓波在《激荡三十年》中提到,2003年9月23日,上海《东方早报》刊文《温州千亿民资全国炒楼》,记者称“10万温州人在全国各地炒楼,动用民间资本约1000亿元。按照回报率15%计算,1000亿元投资利润150亿元,这比任何一个产业都要赚钱,可谓‘温州第一产业’。”

开发商方面也不甘示弱,数十家房企抢地屡见报端,当中最为瞩目的是地产疯子孙宏斌。他亲手制造了轰动全国的地王事件。当年12月8日,北京第一次土地拍卖会,天津顺驰以高出起拍价4.75亿元,即9.05亿元的天价中标,改写了北京土地市场价格标准。


据了解,这是中国记录在册的第一个地王。时任津顺驰置地(北京)房地产开发有限公司总经理王全存认为9.05亿元的价格“合适”。他在接受媒体采访时强调:“我们这次来北京参与这次竞拍,本身并不是为了盈利,而是为了顺驰的长期发展,所以我们对这次拍卖的态度是无底价。”

可以说,2003年的文件出台之后,中国房地产彻底进入上涨通道,高层立即启动全国性的楼市调控,各种政策连续出台打压楼市,甚至出现了买房不满两年出售要征收5.6%的重税,首付七成,取消买房送户口等。但是楼市涨势一发不可收拾,每年上涨25%的城市屡见不鲜,足足持续到了2008年被全球金融危机冲击才掉头下行调整。


减量化供应土地之后,香港楼价也一改颓势,此后十几年一路攀升,甚至超越了1997年的最高点。



2003年,是悲欢交织的一年,是值得深刻纪念的一年,这一年大家对楼市价值观念彻底改变了,中国的楼市也步入了此后十几年的上涨通道,再也没有停下来。


02

疫情对经济有什么影响



从国民经济各个行业来看,当年的SARS疫情影响不一而足。消费和服务业不可避免地受到了重大冲击。而基建、交通运输等领域的影响也不小。


首先,代表消费的社会消费品零售总额同比增速在一季度的几个月中持续显著下滑到了4.1%,为前后几年来的最低点;第二,交通运输活动骤减,交通运输业增加值增速在2003年5月降至2.3%,为前后几年来的最低点;第三,虽然工业和制造业的需求依然强劲(固定资产投资增速30%),但供给端受疫情影响工期等因素的影响,明显疲弱,工业增加值同比增速在一季度的几个月中持续显著下滑。

所幸非典当年中国高层后来适时推出了刺激政策,所以即使有疫情,当年经济也并未下滑,反而因为刺激大幅增长,楼市也整体大涨30-40%。

毕竟2003年中国经济仍然处于刚进入WTO后的贸易井喷期,叠加投资主导发展模式爆发和人口红利窗口,经济很快就拐头向上,所以疫情并未产生较大影响。

但当前中国经济下行压力很大,与当年情况截然不同。经济增速下滑中,这次疫情冲击带来的边际影响可能更大。

首先,实质性冲击可能来得更早。今年春节较早,如果疫情短期没有缓解,可能出现节后返乡群体滞后返工,基建、房地产等项目工期将在一季度受到较大影响。

第二,悲观预期下的消费、住宿餐饮、航空等领域将受到打击,难以在短期内回升。

所以,此次疫情极可能成为实施更积极财政政策、央行持续降息的一个催化剂,楼市很可能会在底部迎来报复性突然上涨。



可能有朋友会说:命都没了,还要房子干嘛?其实这种人只是一时口快,难道疫情过去后,日子就不过了吗?每一个人都应该抱着希望活下去,为了整个国家也为了自己的家庭,所以要有信心,中国一定能挺过去,并且比之前发展得更好。

除了对经济复苏要有足够的信心,也许我们更应该做的是重新审视城市的内在价值。

17年前非典,我们还很青涩,还在城市化的初始进程中,疫情爆发后几乎所有城市都手足无措。

如今病毒疫情再次爆发,再一次给人们审视一座城市内在价值的机会。那就是除了硬件之外,到底是什么底层逻辑决定了一座城市的价值。比如城市的公共治理与组织体系、比如城市的动员能力,比如城市居民的共同观念……

我曾经说过:一座城市之所以强大,不是因为有令人惊叹的建筑,也不是因为有众多的公园、地铁交通,而是这座城市拥有健全的法制和组织力量,能够提供优质的公共服务和发展环境。城市也是有灵魂的,建筑与交通只是它的外表,而行政体制和治理观念就是它的大脑,大脑不行,迟早出事。

到了中国城市化下半场,有形的规划与GDP堆砌,到了现在这个时候,已经不如公共治理更重要了,人们开始从盲目的城市硬件框架中重新去看待城市价值,包括公共治理的价值。

看待一座城市在“应急”状态下,信息、沟通、物资、运输、医疗、生产、道路交通与社会舆论等如何运行,能否应对挑战。毕竟在经济发展面前,应急状态下的生命保障比一切都重要。

最后,总结一下疫情对2020年楼市的影响:这次疫情发生后,不少地方都取消了群众性活动,很多县城的售楼部都收到上级通知不得开放,这就导致返乡置业凉了,县城的房子更不好卖了。

至于对东部城市的影响,还要看疫情的发展,如果一季度经济数据特别难看,高层一定会出台刺激政策,变相降息放水助推楼市,楼价可能会快速上涨。

总之,疫情可能会持续一段时间,一旦疫情被摁住,高层出台政策,楼市触底反弹随时会出现,大家做好准备,及时入市。最后祝大家新年平安快乐,身体健康!

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