6日,在国务院政策例行吹风会上,住建部介绍了加快培育和发展住房租赁市场有关情况。两天前,国务院常务会议确定的相关措施引起广泛关注。

住建部日前对租房需求大的城市调查显示,由于缺少中小户型供给,青年人、新市民只能选择合租,比例达50%。而对3万多名年轻人住房状况调查结果显示,43.8%的租房人在租房过程中遭遇黑中介、欺诈中介费等不良中介行为。

租房难、房租贵、中介“黑”……从“有住房”到“有房住”,房屋租赁市场转型之路,究竟还有多远?

缓解租房难要破哪些题

“本来说好房子租到年底,可房东突然说要卖房,让我尽快搬走,措手不及!”在北京西单附近工作的杨洁女士,目前正在为“换房”而烦恼,“虽然房东违约会支付违约金,但相比于频繁地找房换房的时间成本,这点儿违约金又有什么用呢?”

租房之难,还在于很难租到合适的房子。

广西柳州市蓝天机电有限公司按公租房模式,在当地建了首个高端公共租赁房屋项目蓝天福园,1188套房子,面积都在40至60平方米之间。

蓝天机电董事长熊家威告诉记者,当前开发商开发的商品房大多有三房或四房,适合一家人居住但不适合单身市民租住,因此单身群体很难租到合适的房子,有的只能选择合租。

按规定,民营企业投资保障房建设,要获得用地政策支持,须满足“50至59平方米区间面积占60%,40至49平方米区间面积占40%”等要求。

“在一些大城市,特别是租赁市场供求关系比较紧张的地方,租房难问题确实存在。”住建部副部长陆克华在国务院政策吹风会上说。

2015年,住建部对16个外来人口较多、租房需求较大的城市做了一个调查,结果显示,租住房屋以50平方米以下中小户型为主的需求占到75%左右,但市场上能够租到的中小户型住房比较少,所以往往只能选择合租,合租比例达到了50%。

“国家发展住房租赁市场,支持发展住房租赁企业,是符合中国国情的好政策,将鼓励更多人选择用租赁的方式解决住房问题。”熊家威说。

据住建部房地产市场监管司司长高志勇提供的数据,目前,通过市场租赁解决居住的总人口就达到1亿人以上,年租金已经突破1万亿元,这也意味着租赁市场是一个巨大的市场。建立购租并举的住房制度,促进住房租赁的规模化、专业化发展,成为房地产领域“来自供给侧的福音”。

高房租能降下来吗

“只要能出得起价钱,找到好房子也不能说难。最大问题还是房租太高。”北京链家地产一个门店的资深经纪人王立告诉记者,他每天接触大量的租房群体,绝大部分是刚刚毕业的大学生,以及外来务工人员,“有统计说,北京有30万房屋中介大军。我们自己也是租房的一个重要群体啊!”

在北京,租房成为不少年轻人及打工族的首选。随着北京房价一路上扬,房租的价格也水涨船高。东直门附近一套60平方米的“小两居”,去年的租金还在每月4500元左右,如今已经上涨至每月近6000元。

王立说,这些租房群体工资并不高,绝大多数月薪在5000元上下,即便合租,一间卧室租金每月也要将近一两千元,这意味着月收入一小半用在租房上,年轻人还有买衣服、朋友聚会等花销,每个月几乎就成了“月光族”。

一些人迫于中心城区的高昂房租压力,被迫向城市周边发展。在宣武门附近工作的陈雪目前租住在西红门地区,每天乘坐地铁四号线上下班,加上步行时间,每天花在路上将近100分钟。

“虽然住得远一些,但房租每个月比宣武门附近能省2000块。”陈雪说,“虽然苦点儿、累点儿,但盘算一下,我也就忍了。”

原中国房地产业协会副会长朱中一表示,推动房屋租赁市场规模化发展,有利于降低消费者的入市成本和购房压力,使其从长期的购房还款压力转变为短期的租金模式。

长租式白领公寓的领头羊魔方公寓已先行一步,近日宣布,在国家大政策支持背景下,预计2016年门店数将达300家,2017年达600家,2018年达1000家。万科此前也试水“先租后买”,未来不排除探索住宅本身“租售并举”,“先租后售”等新业务模式。发展住房租赁市场,自然人和各类机构投资者购买库存商品房出租,不仅能丰富租赁市场房源供给,也有望适当降低商品住房价格。

如何遏制“黑中介”

“我刚参加工作的时候,租用的是单位的集体宿舍,所以没有遇到中介这方面的事情。现在部里新来的这些年轻人,大部分都是租房子住的,我也经常听到他们对中介的一些抱怨,甚至遇到了一些黑中介,比较愤慨。”陆克华说。

对房地产中介机构和中介人员服务的质量,大家报怨很多。

吹风会上,陆克华公布这样一个数字:北京市2014年对3万多名年轻人住房状况进行的调查,其中43.8%的人都表示在租房的过程当中遇到了中介方面的一些不良行为。

北京市住建委有一个投诉平台,对中介的投诉主要有:隐瞒房屋的真实状况,发布虚假的房源信息,把成套的住宅私自打隔断以后出租,还有乱收费,甚至骗取中介费等等。

据介绍,住建部将从多方面入手,规范中介机构房源信息发布,全面推进房地产转让合同网签,切实加强房地产交易资金监管,强化对房地产中介机构的备案管理,加强中介机构从业人员管理,完善信用信息系统,加大日常监督检查的力度等,进行规范和整顿。

作为住房租赁的先行者,广州市《房屋租赁管理规定》立法工作正紧锣密鼓推进。在立法草案中,增加了“网上备案”及对房屋租赁经营机构的管理内容,增强了法律威慑力,使各条款更加符合社会和管理的需要。

广州房屋租赁登记备案年平均量约70万宗,目前全市所有租赁房屋已经实现了“网上备案”。

“规范房源信息发布问题,一定要真实。中介机构在房源信息发布前要经委托人同意,同时还要到当地房管部门进行房源信息核验后才可以发布。”陆克华说,不得以虚假的信息、虚假价格进行“钓鱼”。

“远水”也要解“近渴”

6日,记者在位于广州奥园城市天地酒店式公寓售楼中心看到,售楼员一个小时内大约接待了4位有意向投资酒店式公寓的看楼客。从奥园延伸3公里范围内,星罗棋布有十多个楼盘正在进行开发建设,分属于不同的开发商。

满堂红链家市场部高级经理周峰说,只要市场选择对路,开发商还是愿意投资住房租赁市场的。大力发展住房租赁市场,有助于减少房地产市场内的投机行为,也有助于促进房价逐步回归理性。

“目前的情况看,住房租赁市场急需要解决市场有序监管的问题,乱哄哄的市场是无法吸引投资者的。”周峰说。

据陆克华介绍,国家将从多方面扶持住房租赁企业的发展,包括对依法登记备案的住房租赁企业、机构,包括个人,给予税收优惠政策的支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点,拓展直接融资的渠道。完善规划建设和用地政策。

要破题必须多管齐下,既要“远水”,也要解“近渴”。

有的地方已开始新的探索。上海市去年允许将符合条件的客厅改造成一间房间,单独出租使用,业内通常叫做“N+1”。这增加了中小户型租赁住房有效供应,可以适当降低承租人租金负担,还有利于规范住房私自改造出租行为。

住建部:

允许将现有住房

按要求改造后按间出租

6日,住建部副部长陆克华在国新办新闻发布会上表示,为满足青年人、新市民的住房租赁需求,住建部将研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准,单间最多居住人数等办法,确保房屋住用安全。

发布会上,陆克华表示,为满足青年人、新市民的住房租赁需求,政府将推出包括新建中小户型为主的租赁住房,允许将商业用房按规定改建为租赁住房,允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租等办法解决问题。

陆克华说,一些城市腾退出一些商业用房,还有一些商业用房处在闲置或者半闲置的状况,也有一些在建的商业用房项目预期的市场前景不好,特别是这些商业用房往往位置比较好、配套比较好、交通也便利,可以把这些房子改造成租赁住房,能够满足租赁住房的需求。

对土地用途调整为居住用地的商业用房项目,为了降低租户的使用成本,用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。各地要根据实际,研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。

另外,也将允许把现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租,但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施,必须确保消防设施完好有效。比如说上海市去年出台了政策,允许将符合条件的客厅改造成一间房间,单独出租使用,业内通常叫做“N+1”。

“但我们要求各地切实加强对这一类行为的监管,研究制定将现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准,单间最多居住人数等办法,确保房屋住用安全。”陆克华说,从地方的实践来看,增加了中小户型租赁住房的有效供应,适当降低了承租人租金的负担,同时也有利于规范住房私自改造出租行为。

记者了解到,北京中介机构已经推出例如“自如友家”等分割出租的产品。该中介将房主房屋装修、分割后,按单间出租,每个房间相对独立。房屋内配备了单人床、衣柜等生活用品,租赁时明确入住人数。