继今年3月,“建立购租并举的住房制度”首次进入李克强总理的《政府工作报告》后,5月4日,国务院常务会议提出包括鼓励个人依法出租自有住房、推行统一的租房合同示范文本等促进住房租赁市场发展的措施。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强对《每日经济新闻》记者说:“目前房地产企业进入租赁市场的意愿不足,对居民个人来说,仍然愿意买房,租房只是作为暂时过渡。发展租赁市场,需要政府一定的引导。”

鼓励个人依法出租自有住房

在5月6日的新闻发布会上,住建部副部长陆克华介绍,国务院常务会议已原则通过鼓励租赁市场发展的六项措施,即培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、税收优惠和鼓励金融机构加大支持,以及加强住房租赁监管。

在陆克华看来,发展租赁跟阶段性去库存有关系,但并不主要是出于去库存的目的,例如北京和上海并不存在去库存的问题,可是特别需要发展租赁市场。

柴强对记者说:“房地产行业一般会经历三个阶段,一是以房地产开发建设为主,二是以存量房投资和交易为主,三是房地产证券化。发展租赁市场也意味着我国房地产行业出现拐点。”

实际上,早在2003年出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就提出住房租赁。但与发达国家租房占比达到40%到60%相比,我国仍以自有住房为主,自有率达到80%到90%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者说:“此次高层提出的措施击中了租赁市场裹足不前的痛点,其核心就是增加租赁房源、规范市场管理、保障交易各方的权益,从供给侧方向出发进行改革,发展住房租赁市场。”

具体来看,在增加房源方面,国务院常务会议提出,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,并且还鼓励个人依法出租自有住房,以及允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

据陆克华介绍,对依法登记备案的住房租赁企业、机构,包括个人,给予税收优惠政策的支持,相关文件很快会出来。

据柴强介绍,目前住房租赁企业的税费负担大概在17%左右,成本高导致企业进入租赁市场的动力不足,国务院的优惠政策推出后,行业有望迎来发展的春天。

推进房产投资信托基金试点

在严跃进看来,目前一线城市租房需求都很旺盛,如果盘活各种类型的存量房,能够增加供给,解决现在租房难的问题,特别是鼓励个人出租自住房,实际上是鼓励住房投资行为,这对于后续房地产市场的投资行为也有引导作用。

实际上,房地产市场并不单纯是房屋的修建和交易,还涉及到所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款等内容。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称,发达国家的房地产业占GDP的比重高达12%,中国目前还只有6%,因此中国的房地产业还有很大发展空间。在一级土地市场、二级增量房市场、三级存量房市场已具有一定规模的情况下,四级市场将成为中国房地产业的又一个突破点。

陆克华也称,我国专门从事住房租赁的企业还不多。“企业普遍反映算不过账。住房租赁资金收益率较低,资金回笼时间长,但是房地产贷款期限一般只有三五年,企业没法做租赁经营。”

记者注意到,目前租赁行业2% ~3%的租金收益率与房屋直接出售相比的确没有收益上的优势,房地产企业高举债的开发模式也不利于企业从事租赁经营。

在柴强看来,在同一个时间点上,租金和售价比较,出租没有优势,但是如果错开时间来看,租金回报还是不低的。因为租金上涨,五年前购买的住房,现在用来出租,收益率就会高一些。当然,这就需要一个较长时期的金融支持和融资计划。

在5月6日的新闻发布会上,陆克华再次提及,为租赁企业提供金融方面的支持。例如,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点,拓展直接融资的渠道。

“推进REITs试点,能够为房地产企业提供长期稳定的投资资金,符合租赁市场的经营特点,能为企业进入租赁市场创造条件。而且我认为,以房屋租金为基础的REITs也能丰富投资渠道。”柴强对《每日经济新闻》记者说。