炎炎夏日，楼市销售数据虽然仍处于高位，但环比已经出现明显回落，随着阶段性高点过去，下半年楼市将进入到明显的降温通道。

国家统计局发布的数据显示，全国商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，其中住宅销售面积增长26.7%。全国商品房销售额57569亿元，同比增长39.8%，其中住宅销售额增长41.2%

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，从数据看，7月单月商品房销售面积是1.14亿平方米，其中住宅是1亿平方米，创造了2016年单月数据最低。从同比看7月成交面积同比涨幅18.7%，金额上涨同比28.5%，均低于累计前7月涨幅，整体看，市场已经出现了惯性趋势性的回落。

上海易居房地产研究院发布的报告显示，7月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2095万平方米，环比减少4.1%，同比增长14.1%。近三个月市场交易呈现逐月下降态势。

不过，尽管增速有所回落，但整体成交量仍处于高位。对照近7年7月份的成交数据，可以看出，相比2010年至2015年7年间的同期水平，2016年7月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了152.1%、91.7%、26.7%、41.9%、62.5%和14.1%。如此对比，今年7月份市场成交是近7年同期最好的水平。

在楼市成交仍出高位的情况下，楼市库存也进一步减少。7月末，全国商品房待售面积71382万平方米，比6月末减少34万平方米，连续5个月减少，累计减少2549万平方米。不过，总体上看，目前住宅库存去化效果比较明显，商业地产库存仍然高企。

随着楼市成交增速的回落，房地产开发投资的增速也有所回落。1-7月份，全国房地产开发投资55361亿元，同比增长5.3%，增速比1-6月份回落0.8个百分点，比上年同期加快1.0个百分点。其中，住宅投资增长4.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产开发投资数据总体呈现出先高后低的态势，这有几个方面的因素。第一是受统计基数的影响，去年基期值下跌的幅度不断减弱，使得今年投资增速开始放缓，即同比值在1-4月份达到最高值的时候，就会出现下滑。

第二是受部分房企因为高地价等因素的影响，在土地投资等方面比较谨慎，部分房企则把重心放在市场营销或产品营销方面，而非盲目地做土地投资和房屋开发。 再次，也和三四线城市的现状有关系，部分城市虽然市场销售不错，但房企新开工等节奏是比较慢的，因为三四线城市的库存仍然高企，市场并没有大复苏。

张大伟也认为，目前国企抢地王，地价高涨，导致入市节奏放缓，房价涨幅低于“地王”要求。由于地价高于房价，影响了新开发节奏，一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三四线库存依然高位，这些因素导致去库存难度加大。

他说，从全国看，库存结构去化非常不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市，库存依然高企。从去库存的结构内容看，去化的大部分是一二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。而且随着房价高位，按揭信贷短期急增，市场风险越来越大。近期以来已有多个二线热点城市的政策开始逐步收紧，因城施策仍将继续主导下半年全国市场的发展。

在这种情况下，房企拿地和开工的意愿也在降低。数据显示，1-7月份，房地产开发企业土地购置面积11167万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份扩大4.8个百分点;土地成交价款3848亿元，增长7.1%，增速回落3.1个百分点。房屋新开工面积92944万平方米，增长13.7%，增速回落1.2个百分点。

严跃进说，从土地购置面积的增速来看，出现了一个跌幅扩大的态势，这也说明今年7月份土地市场其实并不如预期的热。虽然表面上看部分城市有地王等现象出现，但其实对于其他城市来说，土地市场依然冷清，这也说明了土地市场存在一个两极分化的现象。所以目前大城市需要严格抑制地价，而中小城市则需要不断通过招商引资和土地推介等方式，进而引导资金进入土地市场。

他认为，下半年在抑制资产泡沫和高杠杠的过程中，房企需要警惕资金面收紧的风险，尤其是要防范金融环境“外松内紧”的特点。对于房企来说，鉴于二线热点城市纷纷出台限购限贷等政策，所以后续应该以谨慎心态对待房地产销售市场。