国庆7天，20城调控接力赛：

一周前，大家都还在抱怨购房难，甚至杭州出现通过打麻将的胜负来决定谁能买房的案例。一周后，已然颠覆。因受新政影响，购房首付比例调整，不少购房者由于买不起房，不得不面临解约。以前是各种打电话咨询怎么才能买到房，现在都在咨询怎么毁约不买房。之前有朋友约在9月30晚见面咨询，以便十一去抢房，不过新政出台后，十一期间就安心旅游去了。（这出戏不错，此处应该有掌声）

南京楼市主编李子墨认为，房地产被玩坏了，未来3年，可能都是盘整期。重点城市房价短时间内不会整体下跌，但也不可能再怎么涨了，半年后不排除有降价促销的可能，既然失去财富效应，也不能再大肆来玩了。

问：房价降了怎么办？现在还能买房吗？

答：对于买房人要高兴，现在是政策市，水库并没有决堤，所以恰好是真正买房人可以精挑细选的时候。

问：我手头有300万现金，年收入50万左右，想投资，现在投资房子到底去哪买？都到高点了呀。

答：还是一线城市、二线城市，个别土地稀缺性的长三角或沿海城市。

比如，你已经有20万存款，如果想再攒40万，买首付60万的房子。千万别直接去攒钱，一定要先首付一套北京周边的房子，否则在你攒40万的时候，你的首付能力，就离你想买的房子越来越远了。

问：是买成熟片区的二手房，还是新片区的潜力房？

答：看你投资偏好，想稳定保值还是成熟片区的二手房，新片区可能会有升值潜力，但能不能按规划建起来是关键，要用发展的眼光来看中国，不要用太发展的眼光来看中国城市的发展了。

问：再等一等，会降价吗？

答：提醒下，2003年以来的历次调控，政策着眼点都是遏制过快上涨，而不是降价。因为房地产市场基本是投资为主体的市场，这么多年大家都是买涨不买跌，价格降了反倒没人买了，所以开发商一般不会降，降一点没用，除非是降到20%，才有用。而目前市场上开发商大部分获利丰厚，今年的资金链不紧，没有降价甩卖的必要。所以至少年内不会降价，我选择观察的企业是恒大和万科，如果恒大降了，那是个盘开始了，如果万科开始降了，那是整个市场开始降了。

这已经不是第一次限购，2009年开始第一轮限购，没几年之后，除了北上广，几乎所有的城市就都取消限购了。我觉得，五年内，限购还是会像上次那样慢慢退出。因为这种政策的利弊都太明显了。

强调控下，短期楼市的降温是大概率事件，但如果供应端的问题不解决，类似的短期性降温，充其量就是让楼市休息下。从中长期来看，类似的降温反而是为市场积蓄反弹的力量。

问：我手头只有一点小钱，只够在三线城市买房，我买还是不买？

答：首先如果没有投资渠道，买房肯定比存银行好。而且要透支了借贷去买。但在投资地方的选择上，希望能遵循一线城市、经济好的个别二线城市，不选三线城市这样的排序。很多人有家乡买房偏好，如果家里有父母住当然很好，但记住那是一笔好的消费，不是一笔好的投资。

“宁要大城市的一张床，不要小城市的一套房”。因为当我们把供应放大到小城市时，那么供应一下子是提高了不止100倍，你想一下就明白了，中国只有一个北京或上海，但三线城市上千个，三线城市的土地又是10倍地充足。所以从这个大的概念讲，三线城市的房子不会稀缺。

问：现在是90后的天下，未来房子会不会没人要，进入租房时代？

答：放心，不会。他们从小是在自家的房子里长大的，这个观念不会变。有自己的房子，这个已是基因般的存在，因为我们是农耕民族的后代，不像欧洲等是游牧民族的后代，今晚住哪都一样，我们要家园，要自己的一席之地。所以“不买房去租房子”是某些生意人造的概念，不会改变要房子的需求，但房子是一个没有技术含量的东西这个事实还在，所以未来房子造太多了给谁住是个问题，这个问题一定会出现在90后这一代，所以就看你能不能等到那个时候。

问：为什么不实行房产税？

答：如果在北京实施房产税，中长期肯定是增房价的，把基本的问题弄清楚。一包烟本来卖10块，税增加了，卖价当然增加。上海已实施了房产税，结果呢？切记，中国房产税的制定，从来不是为了降房价的。

问：为什么此轮限购名单里没有河北？未来有无调控加码可能？

答：环京楼市比较特别，一方面，4月1日的廊九条已对北三县及固安限购了，另一方面，此次的热点城市清单上，并没有环京楼市。但个人认为，后期的廊坊、保定及石家庄等环京热点城市，不排除跟进的可能性。

个人观点，第一，调控潮下，环京热点区域面临调控加码的压力，所以后期如廊坊等地不排除调控加码的可能性。第二，北京楼市的强压，肯定会形成新一波的挤出效应。第三，但也得客观地看到，伴随北京楼市的降温，环京楼市的情绪也会受此波及，此外，环京经过近一年半的狂奔，需求有一定的透支，市场已存在一定的泡沫，部分泡沫化区域面临调控的压力。

环北京的楼市，房价起起落落很频繁，大家想投资，一定要看清楚。而且我觉得，不仅是两居室，三居室可以投资，总价二百万左右的微别墅，也是未来的投资机会。

保定这块市场挺好玩的。至今为止，保定楼市的政策支撑特点是有传言，无落地。所以在年初的时候，我就提出警告，如果政策始终悬而未定，市场面临盘整风险。以目前政策面来看，保定楼市不是个好的投资选项地。

实际上，保定楼市在五月已有一轮软调控，主要代表就是预售证监管，因此自五月后，实际上保定市的楼市上涨幅度大幅下降了，不过目前保定近京区域，如涿州等地楼市狂奔，主要原因是廊坊溢出效应，因此涿州等地不排除政策加码。

问：二手房签约周期较长，本次北京限购对于信贷做了重新界定（认贷又认房），本次无法贷款而终止交易的购房者占比高吗？

答：北京目前7成左右的客户都是置业升级的“换房”家庭，因为政策的出台，这7成里的大部分家庭都将面临首付提高的难题。这两天已经有部分客户提出解约需求，但大部分受影响客户还在观望，并在想办法解决这突如其来的情况。我们预计，将有2成左右的客户可能会因政策出台而解约，但大部分客户估计会想办法筹措资金，应对首付提高的难题。

目前市场买卖双方都观望。之前是业主违约，政策一出，马上就要开始迎来客户违约。

问：北京调控出台后，市场有什么变化？

答：北京出台调控新政后，加上假期因素，看房人确实消停了。根据我8年从业经验认为，经过3个月的平稳期之后，买房需求会再次大量入市，理由是孩子上学、结婚、外地人买房都是刚需，不会受政策环境影响。至于议价空间，他认为主要还是看业主是不是真心卖房。“国家每次调控都是为了抑制房价过快上涨，而只要经济形势保持增长，房价就不会下降。”

问：北京楼市问题核心在哪？

答：北京楼市问题，从来是供应的问题，不是需求的问题。我指的供应，主要包括货币供应、土地供应。本轮调控下，通过限贷部分控制了货币供应，但北京楼市最大的问题是土地供应问题并未解决，比如今年北京土地供应量仅去年的一成，这很可怕。因此后续北京楼市的走向，主要看供应端，如土地供应情况及货币超发情况等。

我们北京五环内710平方公里土地，五环到六环1700平方公里土地，六环外14000平方公里土地。而1400万北京人+2000万非京籍，3400万人，每人20平米地皮，40平米房子，只需要680平方公里土地，北京不缺地皮，只缺好的规则。政府卖地十三年，居然赔了几千亿，这些事实，希望大家别一直不知道啊！

问：这次调控对房企来说，有什么影响吗？

答：为了规避地王现象，对房企贷款和发债前两月就开始收紧了，这次调控从需求端进行资金管控，双管齐下，房企债务压身，之后降价跑量将会陆续增多。

问：后续可能会有的调控措施？

答：

1：继续扩大限购，预计全国将有超过25个城市恢复限购政策。

2：限贷，越来越多的城市执行力度将恢复到2014年930之前。

3：土地供应增加，增加预期供应量

4：限制地王，预期将会严查各地的地王资金来源。

5：抑制违规资金进入房地产。

6：整端中介与开发商，禁止造谣

7：加大舆论引导

问：还有哪些城市可能跟进限购？

答：业内人士分析,未来,石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市,仍有出台限购政策的可能。

实际上,从2010年到现在,中国楼市从限购到取消限购再到重回限购,在政策上已经走过一个来回。高峰时,全国有46个城市实施限购政策,后陆续取消限购,只剩下北上广深和三亚维持限购,如今一众城市又重回限购行列。

业内人士分析称,从后续市场走向看,以下城市限购可能性比较大:石家庄、青岛、昆山。这些城市有一个共同点是从地理位置上看,要么是经济发展比较不错的重点二线城市,要么就是位于一线城市周边的城市。其次是这些城市楼市已经趋于活跃,而且房价增幅过快。因此,这些城市都有可能出台各类版本的限购做法。