房价虐你千百遍，你仍待它如初恋。

尽管楼市虚高，但多数人仍然无法抵御“买房呼声太高，高房价光环太大”的喧嚣。但如果回归常识，你是否有意识到这里面深藏的“恶魔”？

房子的使用价值和交换价值

我们购买的所有商品都具有使用价值和交换价值。这两种价值之间的差异是显著的。因为它们往往不一致，这构成一种矛盾，而这种矛盾有时会造成危机。使用价值变化无穷，交换价值则是一致的，性质上也没有不同。

我们以房子为例，想想它的使用价值和交换价值。

房子的使用价值相当多元：它为我们提供一个遮风蔽雨的地方，让我们建立家庭和感情生活；它是我们每天生活、生儿育女的场所（我们在房子里煮食、做爱、吵架和抚养小孩）；在不稳定的世界里，房子保护我们的隐私和安全。

房子也可以成为某些人彰显自身地位和社会归属感的工具，成为财富和权势的象征、个人和社会历史记忆的符号，以及彰显建筑成就的标志；它也可以只是一个旅游景点，供游客赞叹建筑之优美。房子也可以成为胸怀大志的创新者的工场，例如硅谷的起源可以追溯至那间著名的车库。

但房屋的交换价值又如何？在当代世界里，我们一般必须购买或租下房子，才能享有使用房子的特权。我们必须为此付出金钱。问题是：为取得房子的使用权，我们必须付出多少交换价值？这个“多少”的问题，如何影响我们在想要和需要的房屋用途之间做出权衡？这个问题听起来很简单，但答案其实相当复杂。

房屋也可以定制”？

曾有一段时间，人们几乎不必付出金钱，便能盖好自己的房子：土地是免费的，劳力是自己付出的，许多物料取自周遭。涉及金钱的交易仅限于购买斧头、锯子、钉子、铁锤等。在发展中国家许多城市的贫民区，穷人仍然会用这种方式建造自己的房子。巴西的贫民区便是这样盖起来的。

房屋也可以“定制”：你有土地，雇用建筑师、承包商和营建商，替你根据某种设计盖一间房子。房子的交换价值取决于原料和劳力的成本，以及建屋相关服务的收费。交换价值并无主导地位，但可能限制创造使用价值的可能性（例如房主的钱不够建一间车库，又或者某幢豪华府邸因为资金耗尽而少了一个侧厅）。

不过，在世界的多数地方，房屋是一种投机商品，建出来在市场上销售，任何人负担得起和有需要都可以购买。房子的交换价值除了取决于基本的建造成本（人工和物料的成本），还取决于另外两项成本：投资建造商的利润（他们承担最初的必要资本支出，并支付相关贷款的利息），以及购买土地或向地主租地的成本。

也就是说，交换价值等于实际建造成本加上利润、贷款利息和资本化的地租（地价）。

楼市为什么会崩盘？

房屋建造中使用价值与交换价值之间的紧张状况，有多种方法可以管控。但是，这种体制向来也有失控的阶段，此时便会产生危机，例如2007~2009年，美国、爱尔兰和西班牙的楼市便经历过这种状况。此次危机并非史无前例。之前的类似例子包括1986年以来的美国储贷危机，1992年斯堪的纳维亚的楼市崩盘，以及1990年的日本土地市场崩盘（终结了日本20世纪80年代的经济荣景）。

在市场体系中，房屋供给还有额外的问题必须处理。首先，房屋是一种“高单价商品”， 要使用很多年，不像食物那样马上被用掉。个人可能没有足够的钱一次付款买下房子。如果我的钱不够买房，还有两个基本选择。我可以向房东租房，房东可能专门购入投机建造商建造的房子，靠收租维生。我也可以借钱买房，可能向亲友借钱，也可能找金融机构办理房屋抵押贷款。如果是办房贷，我除了必须支付房子的全额交换价值外，偿还房贷期间还必须每月支付贷款利息。还清房贷之后（可能需要30年），我便完全拥有房子了。在此情况下，房屋也成了一种储蓄工具，我可以随时拿这项资产的价值套取现金（至少我每月偿还房贷，因而取得的部分价值是可以套现的）。

但是，利用房贷购房是一种非常特别的交易。利率5%、本金10万美元的房贷分30年偿还，总还款额约为19.5万美元。也就是说，房贷户为了取得最初价值10万美元的资产， 必须多付9.5万美元。这样的交易看来很没有道理。我为什么愿意这么做呢？答案当然是我需要这房子的使用价值——我需要一个居住的地方，而我为此付出9.5万美元，直到我完全取得房子的所有权。这就像我在30年间花9.5万美元租房，差别在于我最终可以取得整座房子的交换价值。这房子实际上成了一种储蓄工具，替我储存它的交换价值。

但是，房屋的交换价值不是固定的。它会随着时间推移而波动，受各种社会状况和力量影响。

首先，它会受周边房屋的交换价值影响。如果附近的房屋全都日趋破败，又或者小区里迁入越来越多“不对劲”的人，则我的房子很可能将贬值，即使我把它维持在一流的状态也无法幸免。相反，小区环境入目清新，优越的让人移不开眼，则可以提升房子的价值。

楼市深受经济学家所称的“外部性”影响。屋主经常采取个别和集体行动，力求控制这些外部因素。小区几乎纯粹以维护和提升区内房屋价值为使命（例如小区附近若有好学校，对住宅价值也是大有帮助的）。

一场灾难：美国的楼市崩盘

在美国最近这次楼市崩盘中，约400万人因为房贷止赎（借款人因为违约而失去赎回房屋的权利）而失去住房。这些人因为追求房屋的交换价值，结果丧失房屋的使用价值。

数不清的人仍处于房贷“溺水”的状态：他们在房价高峰期买房，因为房价随后大跌，他们欠金融机构的房贷比房子的市值还高。这些屋主必须承受巨大损失，才能摆脱房屋所有权并迁居他处。

在房市繁荣的高峰期，房价太高了，许多人必须承受他们最终证实无力偿还的债务，否则无法获得房屋的使用价值。房市崩盘后，这些人可能被迫守着一些房屋使用价值而无法脱身，由此造成的财务负担令他们的境况特别凄惨。简而言之，因为不顾后果地追求交换价值，许多人丧失了取得并持续拥有房屋使用价值的能力。

类似问题也已经发生在租房市场。在纽约市，约60%的人口为租房族；私募股权基金在房市高峰期买进许多供出租的住宅大楼，希望借由提高租金大赚一笔（即使它们面对有力的法规管制）。

这些基金刻意压低这些房子的现行使用价值，借此替它们的再投资计划辩解，但它们自己在金融市场崩盘中破产，留下房客住在使用价值变差但租金反而变贵的房子里，而且这些房子因为原本的主人破产而遭金融机构没收，谁该负起屋主的责任往往并不清楚（如果你住在这种大楼里，发现暖气炉坏了，你可能真的不知道该找谁处理问题）。

近10%的出租房屋遇到了这种问题。因为有人不顾后果地追求交换价值最大化，一大部分人可以享有的房屋使用价值受损了。当然，更惨的是，房市崩盘引发了一场全球危机，结果全球经济至今仍然很难恢复。

我们致力于为越来越多的人提供足够和可负担的房屋，但是结果可能不尽人意。