律师提醒：商铺投资陷阱多

　　广州一位市民以40万每平米的价格购买了一处商铺，并在有抵押的情况下将商铺返租给开发商旗下的物业公司。然而，租恁合同还没到期，物业公司就开始赖账欠租，而开发商承诺不会卖出的抵押商铺，也已经悄然换主。投资者无奈之下只能将开发商告上法庭。《投资快报》记者了解到，售后返租只是开发商销售高价商铺的营销手段之一，陷阱丛丛的商铺购买市场，投资者一定要擦亮眼睛。

　　40万/平商铺售后返租

　　2010年4月7日，广州市民陆某与某开发商签订了商品房买卖合同，约定陆某向其购买位于广州白云区机场路某楼盘的商铺，建筑面积为20.74平方米，套内建筑面积为11.05平方米，房价总额近430万元。

　　因为该商铺单价高，开发商以“售后返租”的方式吸引陆某等业主购买，承租方是该楼盘的物业管理公司。

　　2010年12月31日，陆某与该物业管理公司签订了租赁合同，约定将上述商铺出租给该公司，租赁期限为5年。自2010年7月28日至2015年7月27日，第一年月租金为20163元，第二年为23524元，第三年月租金为26884元，第四年月租金为30245元，第五年月租金为33605元。

　　开发商以未卖商铺提供抵押

　　此外，陆某在签订上述租赁合同之前，因对物业公司的经济实力不信任，要求开发商提供担保。2010年12月29日，开发商向陆某出具承诺函，承诺以其未出售的158间商铺在5年租赁期内，用于签订租赁合同的担保。开发商承诺，在2015年7月27日前保证不销售，如果销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。

　　2010年7月28日，陆某将上述商铺交给物业公司承租，该公司按照约定支付了2013年1月28日之前的租金，但之后因发生争议停止支付。

　　2012年12月前后，广州某知名报纸上出现出售上述158间商铺的广告，房管局网站显示上述商铺基本被销售。陆某认为之后的租金无保障，要求开发商一次性支付剩余租金。

　　租金被拖欠业主起诉开发商

　　2013年1月9日，陆某委托律师向白云区人民法院提起诉讼，要求开发商支付剩余租金927504元，要求承租的物业公司对此负连带责任。

　　在立案的同时，法院应陆某申请，冻结了开发商927504元存款。

　　该案经白云区人民法院三次开庭审理。庭审中，陆某提出，开发商销售商铺，应按照承诺支付剩余租金。开发商辩称，根据《商品房销售管理办法》规定，禁止返租，因此租赁合同无效，根据《担保法》规定，主合同无效，担保合同无效，因此承诺函也无效，开发商无需支付剩余租金。此外，开发商并未出售商铺，只是商铺转移至案外人吴某名下，以防房产被查封。开发商承认吴某出售了10多个商铺。

　　对此，陆某反驳称，《商品房销售管理办法》属于规章，根据合同法规定，违反规章而非法律或行政法规的规定，并不造成合同无效，且返租人并非开发商，而是第三人此外，陆某提供的房管局网站相关数据显示除一套商铺被查封外，其它商铺全部出售，现开发商称其将商铺转移至案外人吴某名下，应举证证明其转移方式并非出售。且按照物权法规定，物权以登记为准，既然开发商已经转移了该商铺的物权，就无法就上述商铺为陆某提供支付租金的担保，就应当一次性支付剩余租金。如开发商认为吴某名下的上述商铺仍然属于开发商的，则吴某出售商铺就视同开发商出售商铺。

　　法院判决支持业主

　　庭审中，开发商提出和解方案：开发商同意于2013年4月、7月、10月分三次支付剩余租金给陆某，陆某应同意免除开发商延迟办理房产证的违约责任。因为本案中，开发商按照约定应支付陆某延迟办证违约金200余万，因此陆某不能接受该和解方案。

　　庭后，陆某申请法院要求开发商提供其158间商铺产权转移合同，法院两次要求开发商提供，开发商并无提供。

　　白云区人民法院经审理后认为，租赁合同、承诺书并没有违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。现陆某证明开发商已经将153间商铺销售，虽然开发商抗辩称其只是将商铺转至私人名下，但仅提供房屋登记费票据作为佐证，不能证明该商铺的转移是销售以外的原因，且案外人吴某没有向陆某提供跟承诺函内容相同的担保义务，故承诺函中承诺的付款条件已成就，开发商应一次性支付剩余租金。第三人应就判决生效发生的租金与开发商连带承担责任。

　　2013年7月23日，广州白云区人民法院判决：开发商广东某房产开发有限公司向陆某支付剩余租期租金927504元，第三人广州某物业管理有限公司对自2013年1月28日起至判决生效之日止发生的租金部分承担连带清偿责任。受理费13075元，保全费5000元，由开发商承担，其中2274元受理费由开发商和第三人共同负担。

　　开发商商铺营销陷阱多

　　对此，陆某代理律师王美舟告诉《投资快报》记者，开发商为了高价出售商铺，经常会采取种种营销手段吸引投资者的目光，包括大肆做广告，请品牌公司入场经营，夸大投资回报率，采取高额租金返租方式销售。

　　其中，所谓返租，就是开发商高价出售商铺，找开发商之外的毫无实力的皮包公司作为承租人，高价承租商铺。等开发商卖完商铺，承租人就不再支付租金，如买方起诉承租人，承租人也没有钱履行还款义务，而开发商却赚到盆满钵满。有的情况是，租金期限内承租人能支付租金，但是租赁合同期满后，就不再续租，结果租金一落千丈，因为之前的高租金是开发商设定的一个陷阱，以此吸引业主高价购买其商铺。

　　投资商铺注意事项：

　　动则几百万的商铺投资，如果才能避免落入开发商的营销陷阱？对此，王美舟律师总结了一下三条注意事项，共大家参考：

　　首先，购买商铺，尽量购买街铺，社区铺，不要购买商场内铺，或没有独立间隔的商铺。王美舟律师表示，前几年广州很多这样的商铺出售，有的卖方摆明就是为了骗钱，根本是在炒作就赚一笔钱就走人，现在很多市民上当后慢慢也了解了这种情况。

　　其次，购买商铺，要准确判断租金回报和升值潜力，不要有过高期望;即便购买商场内铺，也要看开发商寻找的经营公司是否具备专业的经营实力和良好的业绩。

　　最后，如采取返祖方式销售，应要求开发商或卖方作为租赁合同承租方的保证人，并盖章确认，否则所谓承租人就是卖方的白手套，对买方毫无保障。

　　《投资快报》发自广州