不同于以往短暂的“偃旗息鼓”，北京市场的房地产中介正在经历一次前所未有的博弈。

截至5月8日，某房地产经纪公司共关停其在北京的87家门店，其中，因北京市统一治理开墙打洞关闭门店34家，关闭学区门店9家，关闭商办小区边门店44家。

这只是楼市调控下的一个市场截面。事实上，在2008年和2011年两次严厉的楼市调控后，北京中介门店也出现了关停现象。尤其是2011年“新国八条”出台后，二套房首付比例上调至60%，贷款利率调至基准利率的1.1倍，紧接着像北京鑫尊置地这样的房地产经纪公司关闭了50家新开门店。

房地产中介公司属于轻资产运营，最大的成本输出在于门店租赁和人力，业务扩张和收缩的灵活性较强，因此在每一轮楼市调控中也显得最为敏感。不过，今年3月以来，北京一系列对普通住宅和商住房，以及房贷利率的密集调控，周期和力度都胜于以往，所以本轮地产中介公司面临的不仅仅是一次“倒春寒”。亚豪机构总监郭毅向中国房地产报记者表示：“本轮调控力度之大，起码在年底之前看不到松动迹象。”

示弱还是止损

中国房地产报记者了解到，目前北京及环京地区的房天下、我爱我家等房地产中介公司都出现了关停门店现象，这一现象从今年北京“3·17”新政后就开始浮现。新政实施的第5天，北京市住建委对138家房地产中介公司的门店进行了检查，3天内共有26家房地产中介公司被责令关停或者停业整顿。

政府对北京房地产中介市场施以重拳，截至3月28日，66家房地产门店已被责令关停，另据房管部门检查统计，91家房地产公司已经自行关停。一位接近中原地产人士分析：“近期房地产中介市场正面临严格的调控，部分房地产中介公司关停门店其实是在向政府示弱，不排除以此引导舆论走向。”

对于这种现象的另一解释为“及时止损”。中国房地产报记者了解到，今年4月份北京不少房地产中介门店出现“零成交”现象，而依靠业绩吃饭的销售人员因此陷入疲态。

对此，亚豪研究机构总监郭毅分析称：“房地产中介公司本身就是轻资产模式运营，扩张和收缩都比较高效便捷，其门店只有租用和装修的时间和成本。在市场上升时期，租一个底商，加上装修，再配备相应团队就可以开业；在市场下行时期，门店里没有太多资产，要做的无非就是与销售人员提前解约，中介对自身业务调整相对简单和灵活高效。纵观以前几轮调控政策下的市场景象，中介关闭门店都是及时止损的一种市场行为，可以理解，如果房地产中介公司在相对长的一段时间内没有产生业绩，不足以覆盖成本，就会遭遇关停。”

这一观点也得到了平安好房研究院首席分析师陆骑麟的佐证：“房地产中介公司关停门店最主要的原因还是市场成交量低迷。对于中介公司来说，关停是保证利润、缩减成本的途径之一，尤其是在门店分布较多的地方适当做调整，也符合市场规律。”

事实上，在北京严格调控普通住宅和商住房的政策下，房地产中介公司不得不调整或者改变其业务经营范围。易居研究院研究总监严跃进分析称：“对于房地产中介公司来说，如果业务量几乎为零的话，不足以覆盖包括门店租赁、各类行政成本等固定成本的开支的话，关闭门店显然是不得已而为之；从业务的经营层面来看，商住房的管制是门店关停原因之一，关闭门店说明开始放弃了商住房市场的交易，是一种主动顺应市场和政策变化下的策略调整；另外，这也有利于房地产中介公司进行资源的整合，提高单个门店的经营效益，从而改善财务数据，为后续融资或发展做准备。”

市场降温促转型

面对市场冲击，房地产中介公司除了及时止损，也急需反思自身经营问题和考虑未来转型发展，因为无论从严厉程度还是周期，此轮调控显然不同以往。

从过往来看，根据2008年和2011年两次楼市调控政策房地产中介公司首当其冲，但多是一次周期较短的“倒春寒”，包括2016年“9·30”政策之后，住建部门同样对房产中介施以重拳，进行规范和调整，但并没有出现今年以来100多家门店关停的情况。

新政后，北京楼市出现了3至4个月的降温，但在春节后迅速回温。不过，此次调控力度显然比以往更加有力。郭毅预测：“从这轮调控来看，持续周期会相对较长，今年之内都看不到调控放松迹象，房地产中介公司如果能够预见调控周期，提前关闭一些经营遇到问题的门店也是合理选择。”

去年年底中央工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，也从侧面对部分伺机炒作楼市的中介公司发出了警戒。有房地产业内人士对中国房地产报记者表示：“中介是基于市场交易而存活的，关停门店一方面说明了中介市场实际上存在很多问题，另一方面也说明二手房市场正处于降温态势，而中介机构嗅出了其中市场降温的信号。受认房又认贷等多种政策的影响，预计北京市场交易会保持在低位，转机或在今年四季度，不排除市场交易会有继续反弹的可能，价格方面会维持小幅上涨态势，大涨的动力已经不足，但很难说下跌。”

“对于房天下等房地产中介公司来说，关闭门店说明转型是有一定困难的，毕竟门店经营和管理更为复杂。从实际情况来看，后续不排除还有其他中型中介公司会有关闭门店，及时止损。”严跃进坦言，“现在的情况下，房地产中介机构很有必要作出反思。比如说如何合规经营，防范风险，如果继续打擦边球，如果后续对于中介机构也进行信用评级，那么会出现很多问题。当房地产市场尤其价格上涨的时候，往往是政策管控的时候，创新和转型步伐宜稳。”