核心提示：随着人们越来越注重生活品质，许多人选择到郊区购房，但因此产生的购房纠纷也日趋增加。昨天，密云法院对辖区内因开发商延迟交房和逾期办理房产证引发的商品房预售合同纠纷进行了调研。据法院统计，仅今年该院就受理了此类案件617件，诉前化解1300余件，是去年此类案件总数的10倍，案件数量增长迅猛。

案例：逾期交房308天 赔付12万违约金

程先生诉称，2015年2月16日，他与被告地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了该公司在密云开发建设的一处楼盘住宅。按照合同约定，地产公司应于2015年12月31日交房，但实际交房日期却为2016年11月4日，逾期交房长达308天。

程先生认为，按约定被告逾期交房超过90日的，原告有权退房并要求被告承担违约责任，也有权要求继续履行合同，并按照合同要求被告按日万分之二支付违约金。可被告至今未向其支付违约金，故程先生诉至法院，要求被告给付逾期交房违约金15.34万元。

庭上，被告对程先生所主张的合同签订情况、合同有关房屋交付的时间、房屋的实际交付时间、逾期交房总天数以及程先生交纳全部房款等事实均表示认可。但提出之所以逾期交房，是因为施工民扰，工程受阻所导致。

被告表示，双方签订合同中已有约定，如果遇到例如施工民扰等特殊原因，出卖人可据实予以延期。被告称施工民扰的天数为140天，因此交房日期应当延期140天，因此实际违约天数应为168天。

密云法院认为，双方签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议合法有效，被告逾期交付房屋，按照合同约定应当向程先生支付违约金。但在违约金支付数额上双方存在争议。

法院认为，协议关于施工民扰可以据实延期的约定系双方真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，作为双方意定的条款体现了合同法的意思自治原则，与法律规定一样对合同当事人具有约束力。

因此，对于被告主张的在计算逾期交房违约金时扣除相应施工民扰天数的抗辩意见，法院予以采纳。但是，施工民扰的天数由法院根据全案的证据材料及相应情况酌情认定为50天。最终，法院判决被告给付程先生逾期交房违约金12.85万元。

分析：开发商不规范中介虚假宣传 致案件猛增

法院解释称，此类案件增长迅猛的主要原因有以下几点。首先开发商行为不规范，有的开发商因手续不全导致无法按期办理房产证，例如没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金，没有完成竣工备案，没有按整体规划小区配套设施无法通过综合验收等；有的开发商则受经济利益驱使，向购房人恶意隐瞒没有商品房预售许可证的重大事实；还有的开发商认为预售合同中未约定延期履行责任，不同意赔偿，或是因延期太久导致违约赔偿金额巨大，经济上无力承担。

还有部分中介机构的虚假宣传成为“助燃剂”，个别中介为推广楼盘或扩大销售业绩，采取各种广告宣传方式，其中存在一些夸大或不实的信息，对购房人具有诱导或误导作用，或向购房人虚假承诺，恶意欺诈购房人。

■法院提醒

合同签订前查询开发商许可证

法院提醒，虽然近年来密云地区房地产开发项目较多，房地产买卖交易量较大，但是因供求关系不平衡，很多购房人热情有余理性不足。有的购房人没有验证开发商的商品房预售许可证明即与其签订预购合同，为纠纷产生埋下隐患。有的业主因落户、入学以及投资转卖迫切需要房产证，而开发商又迟迟未能办理，不得不诉诸法院。

小编寄语：购房是人生大事，一定要慎重考虑。合同签订前一定要查询开发商许可证。