最近两周，关于楼市有两个题材受到广泛关注：限售到期和新版征信。

焦虑包括两个方面：

第一批实施了楼市限售政策，而且限售期是2年的城市，即将迎来抛售潮，所以房价要跌了。

5月1日，央行的新版征信系统上线，将“一网打尽”个人信息，你的任何品行不端都可能影响申请房贷，比如拖欠水电费、甚至频繁更换手机号码等。所以，有瑕疵的人要早点买房子了！

其实，这两个消息的影响，都被放大了、夸张了。

我们先来说限售到期。

楼市限售政策是厦门首创的，时间是2017年3月25日，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。据不完全统计，在随后的2年里，先后有50多个城市出台过限售政策。有的只限售新房，有的新房二手房都限售；时间则从2年、3年到5年，不尽相同。一般来说，普通商品住房限售期绝大多数不超过5年，只有个别盘设置了更长的限售期。

进入2019年3月下旬，陆续有限售2年的城市，限售房产理论上进入了解冻期。一般来说，限售的时间是以获得房产证为基准的，所以二手房更容易到期。新房就有很大差别，多层一般会滞后1年，高层可能达到1年半到2年。

也就是说，如果是新房限购2年，从你买房到限售期满至少需要3年，甚至是4年时间。所以，如果限售政策不调整，新房解冻普遍还要1年之后。

二手房拿证的速度比较快，一般三个月之内可以拿到。贷款困难的时候，交易期限会达到6个月。所以第一批限售2年的二手房，最早也应该在2019年6月中下旬才能解冻。

克而瑞新房成交数据显示，出台“限售令”后的6个月内，青岛成交817万平方米、广州成交431万平方米、东莞成交328万平方米、济南成交326万平方米、常州成交290万平方米、珠海成交107万平方米、厦门成交60万平方米。据此计算，共8城，3439万平方米。

有人据此推算，未来6个月内，上述8个城市仅二手房部分“解除禁售”的房子就至少有1000万平米，可能出现较大抛盘。

但问题是，上述城市都在过去一年加入了“降低落户门槛，抢夺增量人口”的竞争。

而且耐人寻味的是，发改委正是在“限售陆续到期”的本月，公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要文件，宣布了户籍新政：

城区常住人口 100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

城区常住人口 300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

而限售的城市，基本上都包含在上述几类里了。

也就是说，虽然解冻了一批“限售”的房子，但户籍人口也在增加，购房需求也在增加，而货币政策、信贷政策对楼市的刚需、改善型需求都是支持的。

所以，根本没有必要为“限售解冻”而担心。

那么，关于央行的“新版征信”5月1日上线之后，是否会造成大量居民申请不到房贷呢？

新版个人征信报告与旧版最大不同可以概括为三大变化：更细化、更全面、更精准。

首先是更细化。新版个人征信报告，个人信息将更加细化。除旧版个人基本信息之外，新版个人信息将更加完整，还可以查看配偶信息。同时，职业信息也更完整，信息量与个人求职简历相当。更细化的信息，将使个人信用情况更为一目了然。


其次是更全面。新版个人征信报告，维度更加丰富、更加全面。比如，还款记录延长至5年，将记录详尽的还款信息、逾期信息；新增还款金额，逾期或透支额也将标注出来。除借贷等金融信息外，新版征信将纳入更广泛的信息，如电信业务、自来水业务缴费情况、欠税、民事裁决、强制执行、行政处罚、低保救助、执业资格和行政奖励等信息。


如此，征信报告更能反映个人的信用情况，增强个人征信报告的公信力和实际应用度，这也是新版个人征信报告与旧版报告最大的不同。


最后是更精准。新版的个人信息更加细化和全面，使得个人信用状况可以得到更加真实的反映，金融机构的信贷管理将变得更有针对性，风险管理更加精准，可有效降低信贷风险。


有人担心新版征信上线后，自己贷款的难度会大大增加。

其实也不用担心。新版征信上线后，央行、商业银行可以更全面了解客户，防范风险。但事实上，房贷带来的不良贷款比例是最低的，远远低于企业。而且楼市调控是因城施策，主动权在地方政府手里，而不在央行手里。央行一般会根据地方政府的要求，来配合。

2019年是楼市成交必须回暖的一年，因为经济下行压力比较大。5月1日之后，一定会有少数信用差的人申请不到房贷，或者额度下降、利率上浮，但总体上房贷不会出现“断崖式下跌”。保持房贷平稳增长，是2019年的基调，住户贷款占全部贷款比重比例不会下降。

展望未来，央行能给楼市的仍然大多是利好，比如降准、降息今年都一定会有。只是最近股市过热，央行暂时没有出手。

最后，不要自己吓唬自己。